我爱我家北京市场扩张"冻结"，战略股东被深套后亏损减持
红周刊丨惠凯我爱我家在规模上已逐渐被链家甩开，重要阵地北京市场二手房成交占同比降幅较大。继去年定增终止后，或因公司表现不佳，第二大股东五八有限公司在深套数年后于近期选择减持。我爱我家是A股主板惟一的房地产经纪公司，但在规模上逐渐被链家甩开，特别是在至关重要的北京市场，去年我爱我家的二手房成交占比也略有下滑。业绩方面，公司2022年业绩预期亏损2.4亿元~3.3亿元，是借壳上市五年以来业绩表现最差的一年。我爱我家继去年定增终止后，近期第二大股东五八有限公司在深套数年后选择减持。虽然当下一线城市火热的二手房市场有助于我爱我家业绩的修复，但“房住不炒”政策引导渠道向刚需购房群体让利的潜在影响仍需重视。我爱我家北京门店、相寓扩张“冰冻”去年经手二手房下滑三成多我爱我家是A股主板市场惟一的房地产经纪类上市企业，近期借着二手房交易回暖的“东风”股价强势反弹：4月3日股价涨停，三天后的4月7日股价再次涨停……尽管公司2022年将录得上市以来首次亏损，但因去年四季度地产行业迎来多项政策利好，我爱我家也借势反弹，去年11月至目前涨幅超50%。北京地区一直是全国房地产市场特别是二手房市场的的“风向标”，也是我爱我家的重要阵地之一。近期，《红周刊》获取的一份某金融机构对我爱我家北京经纪公司的授信文件显示，截至2022年底，我爱我家在北京门店数量为778家，较年初增加了11家，这一新增数据相较2021年，扩张速度显著放缓。2021年，我爱我家在北京的门店数量增加约40家。长租公寓和代管业务是不少房企竞相追逐的一片蓝海，我爱我家也发力其中。上述材料显示，截至2022年底，我爱我家相寓在北京的房屋在管规模为9.8万套，去年新增3000套，相比于2021年新增的6000套，扩张速度显著下滑。截至2022年9月底，我爱我家北京的在手二手房数量只有10.6万套，但在半年后的今年3月底，其在手二手房数量达到11.19万套，新增近6000套。挂牌二手房的快速增加，契合近期的其他公开报道。据《华夏时报》4月10日报道，“截至3月底，北京头部平台二手房的挂牌量超过11万套，增长速度相对来说有些快。”尽管这篇报道未展示具体的二手房挂牌数量，但市场能否消化这一增量却引发了业内人士的担忧。上述材料还显示，我爱我家北京2020/2021/2022年的二手房交易量分别是2.13万套、2.66万套、1.77万套，公司去年经手的二手房成交量相比前年数据下滑幅度超过三成。作为对比，据北京住建委数据，2020~2022年，北京二手房成交总量分别是16.5万套、19.3万套、14.24万套。换言之，2021~2022年，我爱我家经手的二手房成交量在北京二手房市场的占比已经从13.8%下滑到12.4%。《红周刊》从一位我爱我家北京的前经纪人陈先生处获悉，“我爱我家的门店数一直是700多家，每个门店业务员太少”，而且新人居多，所以交易量会少一些。陈先生目前就职于链家门店。耐人寻味的是，今年2月的机构调研中，我爱我家表示：去年新加入我爱我家的“优质干部比例占核心干部的30%”，在北京市场，去年600多位超过5年行业经验的经纪人加入我爱我家，“为后续发展奠定人才基础”。借壳上市5年来首亏：去年亏损超3亿人均负责房源多，维护有待提升尽管我爱我家早早就重点布局北京市场，但近些年和链家的规模差距却有拉大趋势。公开信息显示，截至2022年底，链家北京的门店数量超过1400家。从链家员工处获奚，北京的二手房成交总量中，链家占比超过五成。“链家门店多，每个门店员工也多，比如每个门店有15—20人左右，扣除做租赁业务的一两个人，人均负责的房源数量少，人均可能5~8套，最多一般不超过10套。这样一来，对每套房的维护精力和时间多，客户体验就好。”相比之下，我爱我家每个门店的员工较少，有的员工负责的房源多达20多套。而且，“链家的存量客户资源最多，其中多数客户都是有着买房体验的老客户。因此尽管链家佣金略贵，但成交效果更好。”而且两家企业人员规模的差异，也带来了经营模式和考核方式的不同。公开信息显示，贝壳全部经纪人近40万人，链家员工数量也较多，而我爱我家员工5万多人。因此考核指标方面，“链家很强调对客户的跟进情况和‘丢单率’。客户如果关系好的经纪人去了较远的链家门店，也可以选择在非本片区门店挂牌房子，不同门店的员工可以跨区服务。但换做我爱我家，就最好在覆盖本片区的门店挂，因为其他片区的人员精力有限，但这样容易丢单。”综合以上数据匡算，链家北京的门店平均二手房成交量，是我爱我家的两倍以上。据《红周刊》了解，近期链家、我爱我家近期均力推打折活动，对于刚需或置换型客户，我爱我家的佣金低至1.95%，链家低至2.35%。业绩方面，我爱我家2022年预期亏损。业绩预告显示，我爱我家2021年归母净利润为1.7亿元，去年预计亏损2.4亿元~3.3亿元之间。导致亏损的原因主要是疫情冲击业务无法正常开展，以及可能要计提两亿元的资产和信用减值准备。这一业绩表现是公司2017年借壳上市以来的最差年份。人事层面，今年1月，我爱我家公告显示，副总裁朱威宣告离职。朱在2013年后常年担任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁（北京我爱我家经纪是我爱我家在北京的业务主体）。4月，另一位副总裁何洋因“个人原因”也离职。与朱的履历类似，何洋2008年以来长期担任北京我爱我家经纪公司副总裁。战略协同效果不佳二股东五八有限选择减持今年4月，我爱我家公告称，第二大股东五八有限公司拟减持公司股份不超过6454万股，比例不超过2.7%。58集团是在2018年入股我爱我家的。彼时，贝壳+链家扩张正酣，导致很多大型地产经纪公司纷纷采取应对措施，而58和我爱我家也在此时组建了“中介联盟”。58集团当时通过五八有限公司斥资10.7亿元、成为了我爱我家第二大股东，受让股份的价格是7.12元/股。在当时，此举被解读为两家房产经纪巨头携手对抗链家的标志性举动。我爱我家总经理谢勇是看好此次合作的，曾寄希望于58集团和旗下的安居客在互联网技术、流量分发方面给我爱我家带来更多助力，然而近几年，我爱我家股价震荡下跌，最低价曾达到2.24元，目前的最新价为3.2元左右。对于58集团而言，不仅所持的我爱我家股权价值出现了“腰斩”，且分红收益方面，2018~2022年，58获得的我爱我家分红仅约3000万元。58集团2020年从美股摘牌后，迄今还没有明显的重新上市进展。其也曾试图拆分优质资产独立上市，但重点培育的线上房产交易平台安居客却于2021年冲击港股IPO失败，虽然旗下的快狗打车（2246.HK）2022年成功登陆港股，发行价21.5港元，但其成长前景似乎并不被投资人认可，目前市价仅2.25港元。对于近期58大规模减持我爱我家，研究机构、舆论多解读为“中介联盟”趋于瓦解。而除了和58“分手”，我爱我家的资本运作还面临其他挫折，譬如其2021年启动的用于数字化建设、直营城市的人店规模提升、加盟业务扩张等核心业务定增计划，因“市场情况及资本市场环境的变化”于2022年7月终止，侧面反映出我爱我家的加盟扩张战略出现放缓。可佐证的是，在定增终止前夕，我爱我家的合肥门店员工“拉横幅讨薪”一事引发关注，称我爱我家“拒发工资、拒缴社保”。我爱我家回复媒体表示：纠纷源于公司因疫情及战略调整、决定终止合肥加盟业务，个别加盟商对解约结算费用不满而闹事。除合肥，我爱我家当时还终止了长沙、烟台等城市的加盟业务。在与58集团合作的几年，我爱我家的资产流动性、偿债能力表现并不佳。iFinD显示，流动比率方面，2020年初，我爱我家为1.22，到2022年三季末，下滑到0.81；速动比率，同期从0.82下滑到0.45。导致下滑的关键因素是公司一年内到期的非流动负债快速增加，从3.6亿元膨胀到89.3亿元。引导中介让利刚需群体政策潜在影响需重视一位资深的经纪行业人士表示，早年北京地产经纪行业有“三巨头”的说法——链家、我爱我家、麦田，2018年后这一格局逐渐被颠覆，我爱我家、麦田被链家甩开，惟一没上市的麦田业务份额下滑较严重。我爱我家2017年底抓住时机成功借壳上市，并推动加盟模式扩张门店、整体份额下滑不大，但承受压力也不小，人事和门店管理的经验不足还未得到完全改善。展望2023年，受惠于楼市回暖、交易趋于频繁，房产中介企业的业绩颓势有望扭转。譬如今年一季度，北京二手住宅总成交量4.58万套，同比增长23%，而我爱我家的市场份额超过链家的杭州市场，今年一季度二手房交易套数更是同比增幅约120%。中原地产首席分析师张大伟此前向《红周刊》表示，今年的楼市“小阳春”中，一线城市房价全面上涨的趋势已出现，不过因为二套房政策未宽松等原因，热度能否持续到二季度，还需要看是否会有更多利好政策支持。前述资深经纪业人士也分析称，2021年房地产调控一度非常紧张，且不同于以往，中介公司被纳入调控重点，严查中介“经营贷”和“消费贷”业务、打击中介公司炒作“学区房”等热门概念，当时链家上海突然下架了约一半的房源。好在2022年下半年起，地产调控政策逐渐放松，这对经纪公司来说是个利好。他同时还提醒，在现在的乐观情绪下，一些对中介公司可能有重大影响的政策不确定性被投资人忽视了：“去年以来政策优化的导向仍然是‘房住不炒’，而以往一些存在争议的规则，比如中介费由买家支付、部分中介公司的中介费占比较高，给购房者产生一定压力。据了解，监管部门有意调整中介行业的一些不合理收费机制，引导渠道方向客户让利，以减轻购房者特别是刚需群体的卖方压力。一旦正式推出，交易佣金可能有所下调，将会对中介行业产生不小的冲击。”（本文已刊发于4月15日《红周刊》，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
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